四期降价了！全球科创中心闵行核心，约505万起！约95-143㎡洋房直接选！附线上预约通道！

　　开年闵行楼市热度依然爆表！自从被纳入上海主城后，闵行核心板块始终肩负着上海楼市的中坚力量。要说2024红盘之中最火也是最值得期待的项目，必属创造了全年百亿佳绩的保利·光合TOD。

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　　当上海第六批次土拍落下槌音，闵行莘庄地块以30%溢价率成为本次土拍唯一触发中止价的地块，刷新区域纪录，印证闵行这片土地的滚烫价值。

　　2025年的上海楼市，闵行正以“非市中心却胜似市中心”的姿态，上演着一场关于“价值高地”的抢滩战，从紫竹科学城地块18.97%溢价率，到颛桥板块12.95%的热度延续，开发商的重仓逻辑已然清晰，闵行正以科创引擎与主城资源的双重势能，成为继市中心之后最具爆发力的增长极。

　　闵行五大主城片区之一，不仅是“上海地理中心”与“西南门户”，向内承接长宁、徐汇、前滩的高端资源辐射，向外联动大虹桥国际开放枢纽与长三角一体化战略，实现“主城资源+长三角资源”的无缝切换，更肩负着上海建设具有全球影响力科技创新中心的战略使命。

　　上海科创浪潮奔涌，闵行正以一条沿轨交15号线延展的“漕河泾—北莲花—紫竹”20公里万亿科创产业带，率先站在时代的风口，成为上海新一轮数字经济发展的战略基石，成为上海高效的生产地与财富的创造地。

　　这条万亿科创产业带不仅是传统科技巨头的聚集地，更是未来产业的试验场，聚集元宇宙、未来能源、智慧医疗、人工智能、低空经济五大创新产业，从微软亚洲研究院到商飞研发中心，从特斯拉储能工厂到联影医疗，这些全球龙头企业不仅是技术前沿的风向标，更是驱动区域价值跃升的澎湃引擎。

　　在低空经济赛道，上海规划到2027年核心产业规模将达到500亿元，打造具有国际影响力的“天空之城”，而低空经济的快速发展，离不开资本加持，闵行融资数量与金额双双位居第一，以“融资数量占上海32%、金额占70%”的绝对优势领跑，其中沃兰特等企业完成1亿美金融资，推动上海低空经济迎来跨越式腾飞。

　　闵行这片科创热土，以其强大的科创产业动能和主城魅力，形成了无可比拟的全球精英引力场。这里云集了100+世界500强企业的重要布局，吸引了3000+总部型企业扎根生长，形成了强大的“资源虹吸效应”，持续虹吸全球精英人才怀揣着梦想和才华，在闵行这片土地上施展抱负。

　　人才的汇聚催生了对高品质生活的需求，他们需要国际化的社区、前沿的消费场景、与工作节奏相匹配的居住体验。而这种需求则带来了区域高消费力，推动闵行从“产业高地”向“生活高地”跃升，形成人才集聚与区域升级的良性循环。

　　15号线贯穿上海南北的“科创中轴”，不仅连接紫竹高新区、漕河泾、虹桥三大经济技术开发区，更串联起华东师范大学、上海交通大学、华东理工大学等9所高校的10个校区，将高学历人才与科技创新资源紧密相连，为闵行乃至上海的发展输送着源源不断的智慧力量。

　　当一个区域同时具备“土地热度”、“交通速度”、“产业高度”与“人才密度”，它的住宅市场就不再是简单的“居住载体”，而是成为“资产锚点”。

　　在闵行这片热土上，保利·光合TOD立足“区位红利”“产业红利”“人才红利”“交通红利”四重价值叠加的制高点，坐享热土发展利好的同时，更以“20万方滨江公园+15号线上盖TOD模式”的百万方大城，赋能区域城市级多维综合配套需求，驱动片区生活氛围大幅提升，反哺区域居住品质的迭代升级，成为闵行热土最具性价比红盘。

　　约3万㎡运动竞技公园+约14万㎡滨水艺术潮流公园+城市绿地，汇聚N+1潮流运动，构建6大缤纷社交场景。

　　比肩迪拜X-Dubai滑板公园标准打造的专业级滑板公园，涵盖潮流街式、BMX赛道、极限碗池、玩味看台等丰富功能。

　　已入驻荟选超市、快客便利店、复美药房、巴比馒头、震轩理发、鲜丰水果、吴茂兴、711便利店、UCC国际洗衣9家品牌，瑞幸咖啡、3立方咖啡、manner咖啡、赛百味、好想来零食5家意向商家。

　　一、限购政策突破性松绑，外环外购房「不限套数」2025 年 8 月 25 日，上海市六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称「沪六条」），对外环外购房套数限制全面取消，这是近年来上海楼市调控力度最大的一次政策调整。新政明确：

　　· 外环外不限购：沪籍家庭及连续缴纳社保 / 个税满 1 年的非沪籍家庭，在外环外购买新建商品房或二手房均不限套数。这意味着原本受限于「沪籍家庭限购 2 套」的改善型群体，可在外环外自由增购养老房、度假房或资产配置型房产。

　　· 单身购房资格等同家庭：成年单身人士（含沪籍和非沪籍）购房不再受「单身限购 1 套」限制，沪籍单身外环外可购多套，非沪籍单身连续缴满 1 年社保即可在外环外自由购房。这一调整直接利好青年人才和新市民群体，例如张江科学城单身工程师可在临港新片区增购住房，解决职住分离问题。

　　政策实施后，外环外市场迅速反应。宝山顾村、青浦徐泾等热点区域楼盘咨询量激增 3 倍，保利海上印等项目推出「政策解读夜场」，通宵接待购房者。数据显示，2025 年前 7 月外环外新房成交占全市 60%，新政有望进一步激活该区域去化，缓解库存压力（外环外库存占比 76.6%，去化周期 17.6 个月）。

　　· 支持「又提又贷」：购买新建预售商品房时，可提取本人及配偶公积金支付首付，且提取金额不计入贷款额度计算基数。例如，某家庭公积金账户余额 50 万元，提取 30 万元支付首付后，仍可按原基数申请最高 184 万元贷款。

　　：购买二星级及以上绿色建筑住房，首套公积金贷款额度从 160 万元提升至 184 万元，多子女家庭叠加后可达 216 万元；二套额度从 130 万元提至 149.5 万元。目前上海 60% 的新房符合绿色建筑标准，这一政策直接降低绿色住宅购买门槛，推动低碳居住理念落地。

　　：购房者仅需提供购房合同美区小火箭账号购买出租、首付发票及公积金缴存证明，即可通过「一网通办」平台线 个工作日内资金到账。

　　：银行业金融机构不再区分首套与二套住房，统一按市场利率定价。以 100 万元贷款、30 年期等额本息为例，调整后二套利率从原 3.65% 降至 3.05%，月供减少 220 元，总利息节省 7.92 万元。若贷款金额更高（如 500 万元），每月可节省 1100 元，显著降低改善型购房成本。

　　：临港新片区、青浦新城等 6 个郊区二套利率从 LPR-25BP 降至 LPR-45BP，与核心区持平，进一步缩小区域间购房成本差异。这一调整直接对标北京「认房不认贷」政策，但力度更大。克而瑞数据显示，上海二套房贷占比达 35%，利率下调后预计释放约 200 亿元改善型购房需求，推动「金九银十」市场成交量同比提升 40%。

　　：非沪籍家庭购买第二套及以上住房时，合并计算家庭全部住房面积后，按「人均 60 平方米」扣除免税面积。例如，三口之家购买 200㎡住房，应税面积仅 20㎡，较原政策减少 160㎡的应税基数。这一调整使非沪籍家庭持有多套住房的成本大幅降低。以一套市值 1000 万元的外环外住房为例，原房产税年缴纳额约 4.2 万元，新政后可降至 0.84 万元，降幅达 80%。

　　：外环外新房去化周期预计从 17.6 个月缩短至 12 个月，闵行马桥、松江新城等区域可能出现「日光盘」；而内环内高端项目（如前滩、徐汇滨江）因供应稀缺，价格将保持坚挺。

　　：政策允许「先买后卖」，外环外置换型买家可锁定新房后再出售旧房，避免「踏空」风险。例如，浦东金桥家庭可先认购临港 140㎡洋房，再挂牌出售市区老破小，资金周转效率提升 50%。

　　· 绿色建筑迎来爆发期：公积金贷款额度上浮叠加绿色建筑补贴，预计 2025 年四季度绿色住宅成交占比将从 60% 提升至 75%，装配式建筑、超低能耗住宅等新技术应用将加速落地。

　　1. 外环外优先布局：重点关注五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）及临港新片区，这些区域不仅享受不限购政策，还叠加人才购房补贴（如临港人才社保满 1 年即可购房）。

　　2. 公积金「组合拳」使用：购买绿色建筑时，可先提取账户余额支付首付，再申请最高 216 万元公积金贷款，综合融资成本可降至年化 3.5% 以下。

　　3. 商贷利率「窗口期」把握：政策实施初期（8-12 月）银行审批宽松，建议优先选择国有大行（如工行、建行）申请利率最低档，部分银行对优质客户可下浮至 LPR-50BP。

　　4. 房产税申报提前规划：非沪籍家庭增购住房时，需在次年 3 月 31 日前完成房产税优惠申报，逾期可能产生滞纳金。

　　上海「沪六条」政策通过「限购松绑 + 金融让利 + 税收优化」的组合拳，系统性降低购房门槛和持有成本，这是 2016 年「沪九条」以来最具突破性的楼市新政。对于购房者而言，外环外不限购、公积金「又提又贷」、商贷利率下调构成「三重利好」，尤其是多子女家庭、青年人才和改善型群体将直接受益。建议抓住政策窗口期，结合自身需求理性选择购房区域和产品，同时密切关注后续细则落地（如公积金提取流程、绿色建筑认定标准等），最大化享受政策红利。