今日，高新区2023年土地推介会暨双湖科技城发展论坛召开，克而瑞受邀在发布会上，针对双湖科技城区域，进行深度解读及价值构建主题演讲。

　　我们把克而瑞住宅开发事业部副总经理王新科在发布会上输出的《城镇化后半场——产业基因接续需求转变，高质人口焕活购买触达》部分干货分享给大家。

　　我国房地产市场正经历盘整与修复，前三季楼市持续筑底，全国房地产销售面积同比连续多个月处于负值。在这样的背景下，政府实施了一系列调控政策，应出尽出，市场表现虽然增速延续下滑，但降幅区趋于平缓，政策效果缓慢释放。并适时推出新一轮房改，强化居住、商品属性，满足不同类型客户的需求。

　　限购局部松绑等短期利好新政，带动一部分前期积压的刚需刚改需求入市，激发了部分热点城市和热销项目，但持续性较差，市场后劲明显不足，红盘项目个数持续减少，预计未来以供给为主导型的城市，能够保持稳健运行。

　　从人口总量、增量、高新企业数量、人才吸引力在全国TOP10等指标衡量，成都、西安等坚挺城市均具备产业、人口的高吸纳力。为整体市场增添一抹亮色。两个城市各具特色，成都聚力产业、西安着重人口，两个国家中心城市对西部其他地区，形成了互相成就的组合。

　　成都热销板块与产业人口厚度正相关，如新川板块，以金融城为核心，规划级别高，各种配套拉满，且全兑现，前期引流靠新会展，后期发展靠互联网产业聚集，板块今年成交了约92万㎡。

　　西安热销板块与产业强关联，且集中在配套兑现快的区域，如奥体中心板块，定位为国际化新城，大事件重要承载区，“一带一路”、对外临港经济，规划、配套兑现度高，且兑现的速度快，板块今年成交约110万㎡。

　　从战略的顶层设计层面看，郑州宏观高能级定位高，是全国九大国中城市之一，拥有万亿经济，千万人口，辐射中原。对于高新产业的探索及发展，一直是郑州顶层设计的重要一环！

　　郑州坚持项目为王，引进产业项目涵盖了先进制造业、战略性新兴产业、数字经济等多个领域，其中包含上汽、比亚迪等产业链项目超千个，以不断推动郑州产业结构优化升级，为城市经济发展注入新的强劲动力。

　　评估板块的价值，不仅要看阶段市场表现，更需要透过现象看潜力，重点关注三大能力，板块容量的成长能力，价格在逆市中的抗跌能力，以及项目的去化变现能力shadowrocket全局路由配置代理。

　　成长能力：市场分化背景下，部分板块市场份额稳步提升。人口导入、产城融合、规划落、是核心关键。

　　抗跌能力：当市场下行时，抗跌能力突出，可规避开发风险。供求有序、行业有矩、产品有质是逆市抗跌的关键 。

　　人口吸纳与产业承载，是板块发展的核心支撑，在泥沙俱下当下，把握关键才能赢得未来。“产业+人口”的发展逻辑郑州同样适用，抓住相关的片状机会便是寻找市场“风口”关键。

　　高新区是中原科创策源地，国家战略顶层设计重要一环，是现在及未来支撑点，承载着尖端产业在郑的引领之势。高新老城发展饱和，青出高新的双湖科技城，头顶“自创区”光环，定位“高精尖”科创新城，双湖科技城崛起，可相对大限度承接老城产业和人口外溢红利。

　　高新区聚合优质科创平台和资源，引才聚贤强磁场下“金字塔”人才体系形成，为双湖发展搭建平台，形成强有力依托。

　　高规格规划，高新区超强依托下，双湖科技城步入快车道，资源卡位战拉开序幕，板块正加速崛起和兑现中。综合分析，有以下四大要素。

　　双湖科技城的职、住人口稳步增长，并且吸附力强，年轻化程度高，未来5-10年潜在购房客群充足，客户厚度预期稳定。并且人口属性高阶，大专以上人口占比60%、高收入人口占比46%。高能级人口将为板块楼市提供稳定支撑。

　　循环经济产业链加持，人口强吸附，成为拉动板块需求强劲有力的武器之一。板块产业能级高，内生循环强，客户粘性大，尤其是工作粘性，40%以上实现本板块生活及工作。

　　同时双湖科技城表现出相对较高的人口强吸附力。对居住及工作人口的吸附，主要来自同区域的高新老城，以及上下游的古荥、常西湖、中原新区等板块。

　　唯有看得见的配套和预想得到的美好生活愿景，才是消费者愿意为之买单的动力。持续的投入，高标的建设，双湖科技城的规划蓝图，正变为实景展示，宜居宜商的未来之城拔地而起。

　　双湖科技城的板块价值未被提前透支，为未来预留足够的成长空间。产业、配套、人口高规格的板块，看似“生不逢时”，实则稳扎稳打，板块价值早期未被过度“透支”，是典型的房地产低兑现板块，未来增长空间充足。

　　主流项目月均流速35-68套，逆势之下需求仍稳健释放，好产品更是不乏热销。盘点板块库存约20万方，主力集中在3盘，竞争不大。

　　当下板块市场的表现，进一步印证了产业+人口的沉淀，支撑了双湖科技城房地产可持续发展的合理性。

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